En tiem­pos de tribu­lación, no hagas mudan­za, decía Igna­cio de Loy­ola, y la frase bien podría apli­carse al actu­al mer­ca­do hipote­cario español, donde, asfix­i­a­dos por la cri­sis, cada vez son menos los que se deci­den a embar­carse en la aven­tu­ra de com­prar una vivien­da, no tan­to por pru­den­cia como por fal­ta de dinero.

Según los últi­mos datos del INE, del pasa­do mes de junio, el número de hipote­cas sobre vivien­das descendió un 23,5% en el primer semes­tre, respec­to al mis­mo peri­o­do del año ante­ri­or. Y las cifras que mane­ja el Cen­tro de Infor­ma­ción Estadís­ti­ca del Notari­a­do son por el esti­lo: la ven­ta de vivien­das reg­istradas en junio sufrió una caí­da inter­an­u­al del 26,9%, lo que sitúa el número de opera­ciones men­su­ales en un ter­cio de las reg­istradas en el mis­mo mes de 2007. En cualquier caso, los años en los que con­tratar una hipote­ca era casi algo ruti­nario y poco menos que automáti­co han pasa­do a la historia.

El bol­sil­lo ya no está para fies­tas, y, cuan­do se tra­ta de la may­or inver­sión que la may­oría de los ciu­dadanos hará en toda su vida, mejor mirar­la con lupa. Con esa inten­ción, y como parte de una serie de acciones des­ti­nadas a fomen­tar la trans­paren­cia en las rela­ciones entre enti­dades y con­sum­i­dores, el Ban­co de España ha pub­li­ca­do recien­te­mente la Guía de acce­so al prés­ta­mo hipote­cario.

Se tra­ta de un doc­u­men­to muy detal­la­do que, sin embar­go, peca de demasi­a­do exten­so (75 pági­nas), de exce­si­va­mente téc­ni­co para el ciu­dadano no ver­sa­do en el lengua­je financiero, y de no ser lo sufi­cien­te­mente claro al infor­mar sobre los ries­gos de cues­tiones clave como las famosas cláusu­las sue­lo, donde se limi­ta a expon­er la nor­ma­ti­va vigente. Según la OCU, la guía está hecha más a la medi­da de las enti­dades financieras que a la de los usuar­ios. Aún así, puede ser un buen man­u­al para poder entrar en el ban­co sabi­en­do mejor el ter­reno que pisamos.

Estas son, toman­do como base la guía del Ban­co de España, diez claves que hay que ten­er en cuen­ta antes de estam­par la fir­ma en un con­tra­to hipotecario:

1. Infor­marse: Primero, sobre las condi­ciones del inmue­ble que quer­e­mos adquirir (es impor­tante acud­ir al Reg­istro para com­pro­bar que la infor­ma­ción sobre su propiedad es cier­ta), y, segun­do, sobre la leg­is­lación que nos pro­tege (Orden EHA/2899/2011 y Cir­cu­lar 5/2012 del Ban­co de España). Después, sobre cuál es la ofer­ta hipote­caria que más nos con­viene, com­para­n­do entre las dis­tin­tas opciones. En cuan­tos más ban­cos pre­gun­te­mos, mejor, fiján­donos no solo en las condi­ciones económi­cas de la operación, sino tam­bién en si se garan­ti­za la devolu­ción del prés­ta­mo con un inmue­ble que podría perder­se en caso de impa­go, o en los posi­bles may­ores gas­tos de for­mal­ización de un prés­ta­mo hipote­cario respec­to a los de uno personal.

2. ¿Puedo pagar? ¿Cuál es la relación entre mis ingre­sos y mis gas­tos? ¿Como pre­veo que será en el futuro? Para cal­cu­lar la capaci­dad de pago, la enti­dad de crédi­to solic­i­tará, además de los ingre­sos (netos de impuestos y otras deu­das), el his­to­r­i­al cred­iti­cio del cliente, con el fin de ase­gu­rarse de que no hay situa­ciones de impa­go, jun­to a su capaci­dad de gen­eración de recur­sos. Para ello se val­o­rarán, entre otras cosas, la edad, el esta­do civ­il, el número de miem­bros de la famil­ia, la pro­fe­sión, el tipo de con­tra­to lab­o­ral, el com­por­tamien­to con la enti­dad, y la antigüedad en el tra­ba­jo y en la ciu­dad de res­i­den­cia. Para con­seguir bue­nas condi­ciones es nece­sario dispon­er de unos ahor­ros de más del 20% del coste de la vivien­da. De hecho, para muchas enti­dades es un req­ui­si­to indispensable.

3. ¿Qué pasa si no pago? La Ley Hipote­caria per­mite pactar en la escrit­u­ra del prés­ta­mo hipote­cario que éste se sat­isfa­ga sola­mente con los bienes hipoteca­dos, sin alcan­zar a los demás bienes del pat­ri­mo­nio del deu­dor. Es lo que se conoce como dación en pago, algo que solo se apli­ca cuan­do se acuer­da expre­sa­mente. Si ese pacto no existe (lo más habit­u­al), la hipote­ca no altera la respon­s­abil­i­dad per­son­al ilim­i­ta­da del deu­dor que establece el Códi­go Civ­il, de for­ma que éste respon­derá del reem­bol­so con todos sus bienes y, además, la enti­dad acree­do­ra con­tará con la garan­tía especí­fi­ca de la hipoteca.

4. La tasación. Para con­seguir una garan­tía ade­cua­da del prés­ta­mo que se va a con­ced­er, el prestamista exi­girá que el inmue­ble que se va a hipote­car sea tasa­do, es decir, que una enti­dad debida­mente habil­i­ta­da deter­mine cuál es su val­or esti­ma­do. Al ser el inmue­ble la prin­ci­pal garan­tía de estas opera­ciones, su situación en el momen­to de la con­ce­sión (con­stru­i­do o por con­stru­ir, esta­do de con­ser­vación, ubi­cación…) influye en su val­o­ración. La tasación, sin embar­go, no supone ningu­na garan­tía de que ese val­or se man­ten­drá a lo largo del tiem­po. El futuro deu­dor tiene dere­cho a pro­pon­er y ele­gir, de mutuo acuer­do con la enti­dad, la per­sona o empre­sa que vaya a lle­var a cabo la tasación. La tasación deter­mi­na, jun­to con la capaci­dad de pago del cliente y el por­centa­je de finan­ciación, el importe del préstamo.

5. Por­centa­je de finan­ciación. Nor­mal­mente, las enti­dades no con­ced­erán un por­centa­je de finan­ciación que supere el 80% del val­or de tasación. Pero el prés­ta­mo que esté dis­puesto a otor­gar el ban­co depen­derá tam­bién de otros fac­tores, como la políti­ca com­er­cial de con­ce­sión de prés­ta­mos de la propia enti­dad, la capaci­dad financiera del solic­i­tante, la aportación de avales o garan­tías adi­cionales, etc.

6. Los pla­zos. En la elec­ción del pla­zo de amor­ti­zación del prés­ta­mo se debe ten­er en cuen­ta que alargar­lo mucho supone un pago total de intere­ses may­or, mien­tras que acor­tar­lo en exce­so puede implicar una car­ga financiera men­su­al muy ele­va­da. Por otra parte, realizar amor­ti­za­ciones par­ciales para acor­tar el pla­zo puede supon­er costes en comi­siones y gas­tos. Si no varía el tipo de interés, cuan­to may­or sea el pla­zo del prés­ta­mo, menor será la cuo­ta. Pero cuan­do los pla­zos son ya lar­gos, la dis­min­u­ción de las cuo­tas es mucho menos per­cep­ti­ble, sobre todo cuan­to may­or es el tipo. Un ejem­p­lo: Para un prés­ta­mo de 200.000 euros a un tipo de interés del 2,5%, y suponien­do que este tipo no cam­bie, se pagaría a 15 años una cuo­ta men­su­al de 1.334 euros, y los intere­ses ascen­derían a 40.044 euros. Para 20 años se pagaría una cuo­ta de 1.060 euros, pero con unos intere­ses de has­ta 54.353 euros. Y para un crédi­to por 30 años habría que pagar 790 euros cada mes, pero con unos 84.487 euros de intereses.

7. El tipo de interés. Puede ser fijo o vari­able, depen­di­en­do de si se mantiene o no con­stante a lo largo de la vida del prés­ta­mo. Si es fijo (poco fre­cuente) el cliente no se verá per­ju­di­ca­do por las posi­bles subidas, ni se ben­e­fi­cia­ría de las bajadas. La cuo­ta será siem­pre la mis­ma. No hay ries­go, pero tiene un coste, ya que las opera­ciones a tipo fijo sue­len hac­erse a un tipo de interés más alto. Si, por el con­trario, el tipo es vari­able, éste evolu­cionará en fun­ción de un índice que se acuer­da como ref­er­en­cia (por ejem­p­lo, el eurí­bor) y al que, habit­ual­mente, se le suma un mar­gen o difer­en­cial con­stante. El ries­go se com­pen­sa por el menor pre­cio (al ini­cio, al menos) del prés­ta­mo a dicho índice o tipo. En oca­siones, en los prés­ta­mos a tipo vari­able hay un pla­zo ini­cial en el que el interés es fijo.

8. Cláusu­las sue­lo y techo. En algunos prés­ta­mos se incluyen cláusu­las por las que se limi­ta la variación del tipo de interés, lo que común­mente se denom­i­nan «sue­los» y «techos». En el caso de que se lim­iten las subidas, el posi­ble ben­efi­cio es para el cliente, ya que, si el tipo de interés lle­gase a super­ar dicho límite (el «techo»), se apli­caría éste. Aho­ra bien, si se lim­i­tan las bajadas, en aque­l­los prés­ta­mos que ten­gan este límite infe­ri­or (el «sue­lo»), cuan­do la apli­cación del tipo pacta­do diera como resul­ta­do un tipo infe­ri­or a dicho sue­lo, se apli­caría éste y no el resul­tante de la revisión. Esta últi­ma situación ben­e­fi­cia a la enti­dad prestamista, que de este modo se ase­gu­ra unos ingre­sos mín­i­mos en momen­tos de bajadas de tipos de interés. El pasa­do 9 de mayo el Tri­bunal Supre­mo anuló las cláusu­las sue­lo de las hipote­cas de BBVA, NCG Ban­co y Caja­mar, al con­sid­er­ar que no eran trans­par­entes. Después de que el alto tri­bunal sen­tara jurispru­den­cia, se han suce­di­do las sen­ten­cias con­tra enti­dades financieras en las que se han anu­la­do las cláusu­las suelo.

9. La TAE. Para poder com­parar prés­ta­mos con condi­ciones difer­entes se uti­liza un indi­cador: la Tasa Anu­al Equiv­a­lente (TAE). En for­ma de tan­to por cien­to anu­al, la TAE rev­ela el coste de un pro­duc­to financiero, ya que incluye el interés y los gas­tos y comi­siones ban­car­ias, tenien­do en cuen­ta tam­bién la peri­od­i­ci­dad con las que se efec­túan los pagos. Las enti­dades están oblig­adas a infor­mar sobre la TAE de sus opera­ciones en la pub­li­ci­dad que hagan de sus pro­duc­tos, en la infor­ma­ción pre­con­trac­tu­al que deben pon­er a dis­posi­ción de sus clientes, en las ofer­tas vin­cu­lantes, en los con­tratos y en los doc­u­men­tos que tienen que enviar cada vez que se pague una cuota.

10. Comi­siones y gas­tos. Las comi­siones son las can­ti­dades, dis­tin­tas de los intere­ses, que las enti­dades de crédi­to cobran por la prestación de sus ser­vi­cios (por ejem­p­lo, estu­di­ar su solic­i­tud y abrir el prés­ta­mo, mod­i­ficar el con­tenido de los con­tratos, can­ce­lar antic­i­pada­mente la operación, etc.). Solo podrán cobrarse por ser­vi­cios solic­i­ta­dos en firme o acep­ta­dos expre­sa­mente por un cliente, y siem­pre que respon­dan a ser­vi­cios efec­ti­va­mente presta­dos o a gas­tos habidos. Las enti­dades deberán infor­mar pre­vi­a­mente a los clientes del importe de las comi­siones por los ser­vi­cios que vayan a prestar­les, así como de los gas­tos que vayan a reper­cu­tir­les. Entre las comi­siones más comunes están la de aper­tu­ra de prés­ta­mo, la de emisión de cheque ban­car­io y la de sub­ro­gación por cam­biar de deu­dor. Además de las comi­siones, se pro­ducen una serie de gas­tos que nor­mal­mente cor­ren a car­go del solic­i­tante del prés­ta­mo (tasación, seguros, ges­tiones admin­is­tra­ti­vas, notar­ios, reg­istros, impuestos).

Ojo con los chollos

La ten­den­cia de las enti­dades es ofre­cer mejores condi­ciones económi­cas a cam­bio de una vin­cu­lación del cliente a través de diver­sos pro­duc­tos. La guía del Ban­co de España señala que, con el fin de min­i­mizar el ries­go, se puede con­tratar una cober­tu­ra que amor­tigüe el impacto que tiene una subi­da del tipo de interés sobre las cuo­tas a pagar. La OCU advierte de que estas cober­turas son pro­duc­tos financieros de alto ries­go que han provo­ca­do «enormes pér­di­das» a los consumidores.

El notario que yo quiera

El Reglamen­to Notar­i­al con­sagra el dere­cho de los par­tic­u­lares a la libre elec­ción de notario que, por ley, deberá inter­venir en el con­tra­to de la hipote­ca. El cliente tiene tam­bién dere­cho a exam­i­nar el bor­rador de la escrit­u­ra del prés­ta­mo en el despa­cho del notario al menos durante los tres días hábiles ante­ri­ores a su otorgamien­to. El notario, por su parte, deberá ayu­dar al cliente e impedir situa­ciones de abu­so o de imposi­ción de cláusu­las inapropi­adas o ilegales.